一、存量时代正式确立：二手房占比突破五成关口
9月18日，国务院新闻办公室举行的“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上释放出关键信号：全国二手房交易占比已由2020年的27%、2025年的46%，进一步攀升至2026年前8个月的52%。
住房和城乡建设部明确指出，占比突破50%这一门槛，意味着我国房地产正式进入“存量时代”。行业发展逻辑正在从增量开发的“高速扩张期”，转向存量交易、资产运营、品质提升的“高质量发展期”。
从交易数据看，1-8月二手房网签面积已达5.5亿平方米，连续多月高于新房销售面积。市场交易重心由“造新房”转向“盘活存量房”，行业总量趋于稳定的同时，内部结构加速重构。
二、行业逻辑与政策框架的系统性重塑
（一）从“开发增值”到“运营增值”
存量时代下，房地产的核心价值不再是单一的开发增值，而是运营增值与服务增值。二手房经纪、房屋租赁、物业服务、城市更新、存量改造等赛道成为新的增长极。
房企的核心竞争力也从“拿地能力、融资能力”转向“运营能力、服务能力、现金流管理能力”。
（二）“十五五”基础性制度全面重构
配合存量时代的发展需求，“十五五”时期房地产基础性制度迎来全面重构：
- 开发端：做实项目公司制，一个项目对应一家独立项目公司，严禁总部违规抽挪项目资金，从源头规范项目运行；
- 融资端：推行主办银行制，项目开发、建设、销售资金全部纳入主办银行监管，形成“利益共享、风险共担”的融资机制；
- 销售端：优先推行现房销售制，实现“一手交钱、一手交房”的“所见即所得”，从根本上防范交付风险；
- 保障端：完善以配租型、配售型保障房为主的住房保障体系，支持灵活就业人员缴存住房公积金，提升制度普惠性。
与此同时，“好房子”建设、数字住建、城市更新等部署同步推进：住宅层高标准从2.8米提高至3米，4楼及以上住宅加装电梯，凌空护栏高度不低于1.2米；人工智能技术深度融入智慧城市、智能建造、智能家居领域；城市更新从“补短板”转向“全周期、全维度提质”，共同构成存量时代的发展底色。
三、A股存量房地产产业链核心标的梳理
存量时代的行业变革，在A股市场已形成清晰的业务映射。从二手房交易、存量运营到开发转型，各细分赛道均有代表性企业深度布局。
（一）二手房经纪与租赁：存量时代最直接受益者
- 我爱我家：作为“存量时代”最直接的产业映射标的，公司2026年上半年住房交易GTV约1276.3亿元，其中经纪业务GTV约1013.8亿元；北京、上海两大核心城市二手房成交套数分别同比增长24.3%、29.7%。同时公司拥有长租品牌“相寓”，在管房源达35.8万套，兼具二手交易与存量住房运营双重属性。
（二）房地产综合服务：存量运营与去库存的核心服务商
- 世联行：主业覆盖新房案场代理、分销、营销顾问、物业及综合设施管理、公寓运营等领域。其核心受益逻辑并非纯二手房中介，而是存量物业运营、营销服务与房企去库存需求，2026年上半年大交易收入虽有波动，但存量运营相关业务的增长潜力持续释放。
（三）综合地产开发：从“增量扩张”到“修复+转型”
- 绿地控股：公司处于房地产+基建综合平台的修复期，2026年上半年归母净利润亏损约3.02亿元，但较上年同期亏损35.06亿元大幅收窄91.39%；经营现金流净额转正至7.27亿元，合同销售金额358.87亿元、同比增长5.87%。尽管仍存在债务与项目经营压力，但已进入修复预期阶段。
- 万科A：业务覆盖住宅开发、物业、租赁住宅及物流等多元领域，2026年上半年经营活动现金流净额4.95亿元，由上年同期净流出30.39亿元成功转正；公司销售项目资金封闭管理、保交付、存量运营的行业转型特征鲜明。
- 新城控股：形成住宅开发与吾悦广场商业运营双轮驱动结构，持有型商业资产的运营、租金能力的重要性持续提升，住宅销售与商业租赁协同发展，抗周期能力显著增强。
（四）央企龙头：融资与交付优势凸显
- 保利发展：作为央企地产龙头，核心城市项目资源与融资能力优势显著，2026年上半年经营现金流净额245.5亿元，同比增长53%。在行业向信用、现房销售转型的过程中，大型央企的融资、交付和土地获取能力更具优势。
- 招商蛇口：作为招商局旗下地产平台，兼具住宅开发、产业园区和持有型物业布局，2026年上半年经营活动现金流净额约241.35亿元，由上年同期净流出转为净流入；不过归母净利润同比下降63.54%，反映出现金流改善与利润修复并非完全同步。
（五）国资背景地产：区域资源与城市更新机遇
- 深深房A：深圳国资背景房地产平台，业务以住宅及物业开发经营为主，核心映射深圳核心城市地产政策及国资地产资源整合机遇。
- 深物业A：深圳国资背景，覆盖房地产开发、物业管理及产业空间运营，深度契合“核心城市资产+存量物业运营”的存量时代逻辑。
- 合肥城建：合肥国资背景房地产开发平台，区域业务集中度较高，主要映射地方国资地产开发、城市更新及核心二线城市房地产修复行情。
- 中国武夷：福建国资平台，业务横跨房地产开发与国际工程，更偏向地方国资地产及城市开发方向，受益于区域存量资产盘活与城市更新推进。
（六）商业地产+家居：存量翻新驱动消费新赛道
- 香江控股：同时拥有房地产开发、商贸物流和家居卖场业务，截至2026年上半年土地储备计容面积约419万平方米。存量房翻新、局部改造逐步替代新房交付成为家居消费驱动力，同时映射房地产开发与存量家居消费双重逻辑。
（七）物业服务：存量时代的“刚需赛道”
- 特发服务：深圳国资物业服务平台，主要服务产业园、写字楼和政务物业，在存量房时代，物业服务的运营价值持续凸显，是存量资产运营的核心载体之一。
四、结语：向“运营与服务”要未来
二手房占比突破52%是行业价值重构的新起点。过去行业享受增量开发规模红利，未来将深挖存量资产运营红利与居住服务品质红利。
“十五五”期间基础制度改革将推动行业摆脱旧的高杠杆模式，转向稳杠杆、重运营、保交付的新发展路径。具备现金流、运营能力优势的企业将在转型中抢占先机。
【本文仅为市场公开信息的逻辑复盘，文中提及的股票标的主要为当前热门个股及用于辅助说明更多板块逻辑的典型标的，仅作为产业链各环节的案例分析之参考，并不代表这些个股是绝对的核心或龙头。以上内容不构成任何投资建议，请谨慎参考。】