七城预售新政落地：封顶门槛统一，分期竣备与资金监管现城市分化

一、七城预售新政落地，土拍款分期与项目豁免各有安排

1. 28新政之后，北京、上海等七个核心一二线城市陆续发布了新的商品住房销售制度。七城均要求土地款在30日内首付50%，但在剩余款项的付清时限上出现分化。

• 北京、杭州、武汉：两年内付清且不计息
• 上海、深圳、广州、天津：要求一年内付清，但可结合项目和市场情况决策后再延期一年

本轮政策以预售证、施工证为节点，保护存量在售及在途项目不受政策冲击。七城对“已取得土地、尚未取得规划许可”的在途项目宽限延至2027年底，已启动的旧项目不受新规约束。

各城在基础豁免之上做了差异化加法。武汉、杭州额外给出历史遗留项目缓冲，可延伸至2028年底；深圳对“三旧”改造历史遗留项目也留出空间。

二、封顶预售成统一门槛，分期竣备灵活度分化明显

1. 28新政将预售门槛统一为封顶预售，但封顶和竣备的认定在各城执行层面仍存在一定差异。

分期竣备方面：

• 广州、杭州、武汉、天津：明确支持项目分期办理验收
• 广州、杭州：支持项目分期办理商品房预售许可
• 武汉：可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续

分期开发可规避整盘联审拖累在售部分，对滚动开发、回笼资金较为友好。北京、上海、深圳三个一线城市未提及分期竣备相关措施，开发流程或将更加严格。

三、资金监管整体趋严，现房销售定金比例呈城市梯度

七城对预售资金监管严格执行全额全程监管、联合验收后解除，审批链条拉长。资金释放端，仅武汉明确提出可通过保函置换方式提取。

现房销售定金比例是本轮政策中城市取向差异最大的指标，呈明显梯度：

土地制度是比预售更前置的供给环节，各城在规划引领、供地方式、拿地开工上做了差异化布局。北京、广州拿地即开工，压缩拿地到开工时差、加快供应落地。

四、投资建议与风险提示

七城预售新政在8.28政策基础上，对预售门槛、资金占用、历史项目做了结构性松绑，短期对优质国企、央企及重仓核心城市的深耕型房企构成现金流与拿地弹性利好。建议关注具备信用资质、核心城市货值占比高、积极参与现房及好房子建设的优质标的。

同时，资金监管趋严、预售标准统一抬高进入门槛，行业将进一步向信用好、产品力优秀、现金充裕的头部收敛，中长期利好现房销售与产品力竞争逻辑。

推荐标的：

• 布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国
• 商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团
• “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业

风险提示：

• 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大
• 开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险